Scopri le differenze e calcola facilmente rate mensili e interessi per il mutuo (prima) casa

Per acquistare casa conviene di più un mutuo a tasso fisso oppure variabile? Dipende, entrambi hanno vantaggi e svantaggi, e puoi facilmente capire qual è la formula giusta per te con questa breve e chiara guida alle differenze tra le due tipologie di mutuo, con un comparatore che ti permetterà di simulare rata, tasso e interessi da pagare, sia per il fisso sia per il variabile.

Breve guida e terminologia

Tasso fisso: è il tasso applicato dalla banca, finito, certo per l’intera durata del mutuo
Tasso variabile: è il tasso applicato dalla banca dato da una parte fissa + una parte variabile legata ad un indicatore. Esempi: 1,5+Euribor 3M (3 mesi), oppure 1,9+Euribor 6M (6 mesi)
Euribor: può essere a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi, a 12 mesi. E’ un dato ufficiale reperibile su giornali e testate finanziarie specializzate (anche sul contratto di mutuo viene indicato a quale fare riferimento, ad esempio quello pubblicato dal Il Sole 24 ore)
Capitale: è l’importo del debito (ovvero il costo di acquisto della casa)
Interessi: totale della parte spettante alla banca, oltre al debito. Esempio: acquistare una casa da 200mila euro
Rata: nel caso di mutuo a tasso fisso, oppure di mutuo a tasso variabile con rata costante la rata ha sempre lo stesso importo; nel caso di mutuo a tasso variabile (senza opzione rata costante) la rata varia in base all’andamento dei tassi (quindi dell’Euribor)

Differenze tra mutuo tasso fisso e tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile, che appunto varia in base ai parametri dell’Euribor (un indicatore economico di riferimento) generalmente è più basso di quello fisso, e pertanto in teoria costa di meno. Ma considerando che un mutuo per sua natura ha una durata che va generalmente dai 15 ai 30 anni, sicuramente bisogna tener conto che tale indicatore varierà – anche in maniera importante – e pertanto avrà effetto sul totale degli interessi. Pertanto oggi – che vi sono tassi molto bassi in quanto questo parametro (Euribor a 3 mesi o a 6 mesi i più utilizzati) è molto basso – possiamo ottenere rate vantaggiose ma dobbiamo mettere in conto che in futuro – anche solo tra qualche anno – cambiando lo spread di riferimento cambierà anche la nostra rata (aumenterà) oppure la durata del mutuo si allungherà. Nel caso di mutuo a tasso variabile, a seconda di quanto convenuto con la banca, al variare dei tassi uno dei seguenti fattori cambierà: o verrà modificato l’importo della rata, oppure verrà modificata la durata del mutuo. Nel secondo caso avremo sempre una rata costante, ma il mutuo si estinguerà – ad esempio – in 21 anni e 2 mesi anzichè i 20 pattuiti. In questo caso tenere anche presente che la banca fissa un periodo massimo di ammortamento oltre il quale non si può andare se non rinegoziando. Ad esempio un mutuo di 20 anni come sopra si può allungare fino ad un massimo di 25.

Cosa succede se il tasso / Euribor aumenta (o diminiuisce)?

Ecco una serie di ipotesi esemplificative che chiariranno il funzionamento. Per avere invece il dettaglio preciso della variazione dei costi utilizzate l’apposito schema con formule automatiche in questo articolo

Aumenta l’Euribor (1M / 3M / 6M)
Mutuo tasso fisso: il tasso resta invariato, le rate restano invariate
Mutuo tasso variabile (con allungamento/diminuzione durata): il tasso aumenta, le rate aumentano di conseguenza, la durata/scadenza del finanziamento resta la stessa
Mutuo tasso variabile a rata costante (con allungamento/diminuzione durata): il tasso aumenta, le rate restano invariate, si allunga la durata/scadenza del finanziamento

Diminuisce l’Euribor (1M / 3M / 6M)
Mutuo tasso fisso: il tasso resta invariato, le rate restano invariate
Mutuo tasso variabile (con allungamento/diminuzione durata): il tasso diminuisce, le rate diminuiscono di conseguenza, la durata/scadenza del finanziamento resta la stessa
Mutuo tasso variabile a rata costante (con allungamento/diminuzione durata): il tasso diminuisce, le rate restano invariate, diminuisce la durata/scadenza del finanziamento

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Conclusioni e consigli
In generale con un mutuo a tasso fisso ci si mette al sicuro da sorprese in futuro ma si paga già di partenza un tasso leggermente più alto di quello variabile. Attualmente l’euribor è quasi a zero, ma dal 1999 al 2009 è variato dal 2,5% fino al 4%. Chi aveva contratto un tasso variabile del – esempio – 1,5 (banca) + euribor a 3 mesi si è ritrovato con un tasso del 5%. Viceversa con un mutuo a tasso variabile si “rischia” di più ma per certi (anche lunghi) periodi si può “guadagnare” (pagando una rata minore oppure accorciando il mutuo) e avere un tasso minore di quello fisso. Alla fine le regole sono semplici: è praticamente impossibile avere previsioni certe dell’Euribor (in teoria solo dal 2021 aumenteranno fino all’1% rispetto all’attuale quasi zero, sempre meno che il 3% di qualche anno fa), e bisogna basarsi sulla propria capacità di spesa e ideale è mettere un tetto alla rata per mitigare eventuali sorprese future. E la vostra esperienza qual è?